香港首次置業

【買樓須知】如何在香港首次置業

香港置業或買樓

香港置業 - welcome to hk
圖片來自:hkfamily 香港幸福生活

在香港置業或買樓,第一步應該要做甚麼?香港有甚麼途徑貸款買樓?每人可以購置多少物業?香港置業有沒有風險?很多人想在香港置業或買樓,但對以上的問題都一竅不通。本地人及內地人在香港置業或買樓的競爭也很大,在市場資訊混亂的情況下,Welcometohk可以助你節省更多時間,購置第一所或更多物業!

先簡單解答一些問題,讓你對在香港置業或買樓有普通的認知

  1. 在香港,為甚麼買樓又稱為「上車」?

上車可理解為暫時性的過渡,亦是第1個單位,通常是較細的,而首次置業或買樓的人士則被稱為「上車客」。

  1. 每人可以購置多少物業?

沒限制,不過在首次置業後,需要繳交印花稅。

  1. 香港置業有沒有風險?

在任何國家置業或買樓屬於投資行為,都會存風險,不過香港的樓價每年都穩定地上升。

香港買樓 - welcome to hk
香港物業 - welcome to hk

置業或買樓的第一步

人生關鍵決定之一便是買樓,擁有一所物業雖然能體現獨立自由,但亦意味著你的流動資金會減少。現在香港樓市上,400萬-450萬港幣或以下的物業主要居屋、單幢樓、唐樓等。在買樓前的第一步,就是要釐清目的及能力,以下多點必要要考慮。

旺角物業 - welcome to hk
圖片來自:hkfamily 香港幸福生活

 

1. 買樓目的

你了解自己買樓的意途及目的,是用於自住或是投資。當你成為買家的一刻,你需要付出大量的現金作為首期。假如是投資為目的,要注意物業租出的能力,租金是否能抵供款等等。假如你有足夠的不動資產,才建議置業或買樓,因為假如你不幸失業,沒有收入作供款,你所按揭的樓宇是有機會被銀行未收作還款用途的。假如是物業租出:不少業主買置物業後,都選擇放租以賺取收益支付供款,管理費及差餉等等。要留意附近甚至同座樓宇的的租價,從而定立合適的計劃。

2. 物業的地理位置

位置是決定樓價的重要因素之一,較接近市區的樓比起郊區樓宇價格貴很多。地區方便的物業讓你進出更自由,外觀及交通等外在因素是有可能改變,但地理位置是不會改變。置業或買樓前,仔細考慮清楚生活必經路線,例如親人或朋友的生活範圍。偏遠地區的物業如新界區,雖然價格較便宜,空間也較大但出入並不方便,如沒打算駕駛,不建議購置。

3. 物業空間或房間數目

要決定物業房間的數量是取決於家庭的大細或個人生活習慣。不過,現實並不是很如意的。假如以投資或出租為目的,物業空間需要受租客歡迎是必須的,因為這或會影響按揭成數及保險。

置業或買樓的負擔能力

購置物業時,會涉及不同的開支及費用,包括:

費用 費用或比率
樓宇的首期費用 >10%
第三方地產經紀的佣金費用 1%
按揭保險費用 4.35% (30年期)
利息費用 ~5%
律師費用 1萬
釐印費用 (印花稅) 2.25%
裝修傢電 20萬 - 100萬
香港物業按揭 - welcome to hk

物業按揭

根據香港金管局的指引,住宅物業最高可以九成按揭,意思是只需付40萬元就能購置400萬港元的物業。不過,最高貸款額為720萬元,即是超過800萬元的物業是不能九成按揭。而銀行作出九成按揭,是會根據業主的收入及資產而作出調整。假如收入不足的話,銀行有機會只批出八成按揭或更低。

而九成按揭只適合於首次置業人士,非首次置業人士最多只能有八成按揭。

400萬

費用 費用比率 費用
樓宇的首期費用 >10% 40萬
第三方地產經紀的佣金費用 1% 4萬
按揭保險費用 4.35% (30年期) 17.4萬
律師費用 1萬 1萬
釐印費用 (印花稅) 2.25% 9萬
裝修傢電 20萬
91.4萬

800萬

費用 費用比率 費用
樓宇的首期費用 >10% 80萬
第三方地產經紀的佣金費用 1% 8萬
按揭保險費用 4.35% (30年期) 37.8萬
律師費用 1萬 1萬
釐印費用 (印花稅) 2.25% 18萬
裝修傢電 50萬
194.8萬

以400萬及800萬的九成按揭物業為例,包括首期,經紀費用,按揭保險,律師費用,印花稅及裝修傢電,400萬及800萬的物業分別需要預備91.4萬及194.8萬元。

美聯物業設有負擔能力計算機,根據家庭收入,每月可承擔按揭供款百分比及資產,按揭比率,還款年期等等計算個人負擔能力。

香港物業印花稅 - welcome to hk

如何購置物業?

香港有不少傳統地產代理公司,設有門市的包括以下:

中原地產

美聯物業

利嘉閣

香港置業

世紀21香港

優點:

便利 – 傳統地產代理可以有專人幫助篩選物業,根據個人需要安排合資格的物業,並在買賣過程中作出指引。

專業 – 有專業人士解釋整個流程,包括置業知識,樓宇結構、地區交通、防火條例等。

議價 – 中介公司會為買家向賣家作用議價。

缺點:

資訊可能偏頗 – 傳統的地產代理會向買賣家收取固定的1%作為交易佣金,他們可能因利益理由而推銷價格較高的物業。

 

利嘉閣 - welcome to hk
美聯物業 - welcome to hk

新式的網上物業平台平台如下:

28hse

house730

Spacious

Squarefoot

GoHome

優點:

一目瞭然 – 賣家把物業的資料放到這些網上平台,買家可以迅速了解物業狀況。

去中心化 – 平台不設地產代理公司,買家直接聯繫賣家,所以不需要繳付1%佣金。

缺點:

所需時間較長 – 由聯繫賣家,物業研究,甚至付款過程都由買家親自辦理,即使有教學及文章輔助,也相當費時及複雜。

而有意來港購買物業的內地人,可以尋找有保證的中介公司協調及幫助,HK Loving Family 移民香港一站式生活資訊及服務平台的專業顧問提供相關的來港置業服務。


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在香港置業,一個基本的單位至少也要四百至五百萬港元,二人單位更可以達一千萬港元。加上額外費用,如印花稅或佣金等等,甚少買家是以全數方式付款。在2020年前,銀行能提供給買家的按揭成數最多是六成按揭。不過,2021年政府放寬了按揭上限,最多可獲批九成按揭。不過,你知道九成按揭的要求嗎?以下收集了一上問題,並作出解答。

  1. 九成按揭會有收入或入息要求嗎?

需要申請九成按揭的業主或買家必須有固定收入來源才可符合資格,雙糧是會被列為收入來源,花紅就按銀行而定,而佣金則不被列為收入之一。假如申請的業主或買家入息低於要求或申請人為自僱人士,按揭成數會降至八成。

  1. 九成按揭有資產或物業限制嗎?

申請人為「首次置業人士」,即是在香港未持有任何住宅物業,如果曾經持有物業而已轉售或沽出,也被視為不合資格。工商物業或車位則不會影響九成保揭。另外換物業的申請人也符合資格申請九成按揭保險。

  1. 是不是任何樓型都能九成按揭?

物業種類有很多,而受影響的包括村屋及樓花,村屋的按揭成數最高只有八成半,而需要做按揭的樓花價格亦不能高於六百萬港元,否則被視為不合資格。

  1. 按揭擔保人有甚麼要求?

需要申請九成按揭的擔保人必須為直屬親戚,如父母、配偶或子女。而本地定居的未婚夫婦亦合資格申請。

  1. 是投資用途的物業符合資格嗎?

物按保條例規定,九成按揭物業必須為自住單位,非自住物業,如放租,則不能申請九成按揭,最多只能六成按揭。

  1. 需要做九成按揭的物業價格有上限?

香港金管局規定,現樓為800萬或以下是符合資格申請九成按揭,如超過800萬的物業則最多只能六成按揭。假設物業價格是700萬元,則只需付70萬元作首期。

  1. 是投資用途的物業符合資格嗎?

如您對如何拿香港身份感興趣,或想了解最適合自己的移民方法,亦或是對移民有任何疑問的地方,都歡迎【免費諮詢】。

 

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