「北部都會區」對香港深圳3大預測!香港樓市升或跌?-welcometohk.com.hk

「北部都會區」對香港未來3大影響!香港樓市升或跌?

2021年10月6日,香港特區行政長官林鄭月娥發表任內最後一份施政報告,正式對外官宣了關於新界北發展規劃,並公佈《北部都會區發展策略》,成為關注焦點。

施政報告指出,未來的一個重要任務就是發展新界北地區。新界北靠近深圳,是連接內地的紐帶,而且也可以配合深圳前海的發展。《施政報告》提及多項內容都與港深融合有關。如今,繼前海合作區之後,這個融合發展平台有多了一個密切執行人:北部都會區。這個計劃正式官宣,距離深圳宣布前海擴容後才不到一個月時間。維港都會區亦會擴大至包括“明日大嶼願景”的交椅洲人工島填海。

這兩個香港一南一北的都會區將提供新的大量土地,進一步完善未來香港的空間佈局。而融入大灣區發展與解決香港曠日持久的房屋問題,時不我待。

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正式宣布成立「北部都會區」新區,最多人關注的是香港房價會否撐不住?香港將拿出臨近深圳的元朗區和北區的全部土地,一共300平方公里土地(接近整個香港陸地面積的三成)設立「北部都會區」,重點興建5條新鐵路項目、4大規劃房屋拓地項目、3個濕地保育公園等,最值得關注是解決房屋土地供應難題,期望用20年時間基本建成,涉及新增16.5萬至18.6萬個住宅單位,相當於13至14.5個太古城。

這個「北部都會區」的計劃徹底融入國家發展大局,跟深圳、跟大灣區協同發展,共同建設國際創新科技中心。這個大型項目發展對香港知深圳未來有什麼影響呢?

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預測,「北部都會區」將會是香港未來20年城市建設和人口增長最活躍的地區。更關鍵的是,它代表了香港在與中國大陸融合大勢已定之下,發展思維的轉換。

這一次“雙城三圈”概念的提出加上“北部都會區”的建設提上議程,意味著中國將迎來一個“最牛都市圈”。40多年來,雖然深圳特區熱火朝天,深港合作也不斷推進,但香港對臨深片區很少有投入,這裡一直維持著幾十年前的鄉村景觀。只是到了最近幾年,在深港河套地區及其周邊,深圳和香港共同規劃了“深港科技創新合作區”,跟西部的前海“深港現代服務業特別合作區”遙相呼應。

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「北部都會區」就是未來香港的 “最大增長點” ​

“施政報告”明確:“北部都會區”就是未來香港的 “最大增長點”​其實不僅是對香港,這對於整個大灣區來說,或許都將是未來最大的增長點。

按照香港方面的思路,當這個計劃完成,加上新區本來就有的集體住房,以及一些少量的商品房。將大約能幫助250萬人解決居住問題。從97年回到祖國,到今天這份重量級報告的出爐,香港終於將徹底的解決住房問題,這對於年輕人來說,真的是天大的好事。

今天香港邁出的融合這一步大邁進,雙城協同發展對於今後徹底融入我們大陸,融入我們的生活,具有歷史性的意義。

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一石激起千層浪。回歸20多年,香港終於要下一盤大棋。因為這盤棋,民間謀劃與期待已久的深港都市圈終於發力。

《北部都會區發展策略》重點

面積達300平方公里,覆蓋由西至東的深港口岸經濟帶及更縱深的腹地,建設宜居、宜業、宜遊的北部都會區,並開拓更多可供居住和產業發展的土地;

建設國際創新科技中心,並營造「城市與鄉郊結合、發展與保育並存」的獨特都會景觀

土地來源於落馬洲管制站遷往深圳新皇崗口岸後騰出的土地和毗鄰土地,加上新田/落馬洲發展樞紐內原有用地,合計增加創科用途土地合共約150公頃;

提升洪水橋╱廈村為新界北現代服務業中心,並在流浮山建設具規模、地標性的創科設施,為北部都會區提供大量就業機會

考慮職住平衡,制訂政策及指引,盡量把 「無地域限制、帶動就業機會」的特區政府設施及寫字樓遷往北部都會區;

整個北部都會區發展完成後,總住宅單位將達90.5萬至92.6萬個,共計容納約250萬人口居住;而都會區內的就業崗位將大幅增加至約65萬個,包括15萬個與創科產業相關的崗位。

北部都會區的整合和擴容工作,會由以鐵路為運輸系統主要骨幹所帶動。探討將東鐵線延伸至深圳羅湖,並在深方設立“一地兩檢”口岸;

規劃港深西部鐵路連接洪水橋/廈村至深圳前海,以及規劃的北環線向北伸延,經落馬洲河套港深創新及科技園接入新皇崗口岸;

將北環線由古洞站向東伸延,接駁羅湖、文錦渡及香園圍一帶,再南下經打鼓嶺、皇后山至粉嶺;探討興建尖鼻咀至白泥自動捷運系統的可行性,以帶動該區和流浮山的發展。

為了推動這一規劃,港深已成立“推動港深跨界軌道基礎設施建設專班”,共同構建“軌道上的大灣區”。

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經過多年謀劃的香港北部發展的超級計劃,終於得以破局。其影響有三個方面:

1、將給香港自身發展帶來全局性的促進,真正融入大灣區發展,也融入國家發展大局​

香港終於開啟融入大灣區發展,也融入國家發展大局的新時代。的確,近期無論是橫琴還是前海的諸多動作背後的目的,就是更好的協助港澳融入大灣區的發展。

拉香港一把,用心良苦。而面對昔日“學生”深圳的赶超,香港也一直在苦尋良策。這個被譽為“香港的新中心”,恰恰位於深港帶狀型的城市交界區。 41年以前,深圳經濟特區就是在與香港接壤的羅湖、福田、蛇口等地區起步,發展成為國內一線城市與全球科技先鋒城市。

如今,這一模式正好反了過來。根據規劃,新界北(元朗+北區)將被建成一個旅遊、居住、科創為一體的大都會區,就叫北部都會區,地位很高。這個北部都會區包括了天水圍、元朗、粉嶺、上水、古洞北/粉嶺北、洪水橋/廈村、元朗南、新田/落馬洲、文錦渡和新界北新市鎮。

具體位置如圖:

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可以展望,建成之後的北部都會區將與維港都會區共同成為香港未來城市的重要區域。科創,成為香港二次創業的新起點。

報告明確了北部都會區重點發展創科,將與支撐著香港國際金融中心地位的維港都會區互補。這意味著,香港終於改變以往重視南部、忽視北部與深圳接壤的區域發展的思路。這是一個重大部署,對於正在實施中的前海深港合作區、河套深港科技創新合作區都是利好。

接下來,香港還計劃把新界北的洪水橋變成新界CBD。規劃中的港深西部鐵路,恰好連接的就是新CBD洪水橋和深圳前海。據此前香港媒體報導,港鐵北環線作為西鐵線第二期工程,計劃耗資 620 億港元(80 億美元)。連接新界北和前海的地鐵線路預計將作為該工程的延伸,以支持前海方案的公佈。

這條線路也將作為往返新界西部的乘客與落馬洲邊境檢查站的連接。該鐵路項目預計將於2025 年動工,預計於 2034 年完工,屆時洪水橋與前海之間的距離約為16公里,預計行車時間為30分鐘。

無獨有偶,國慶前廣東也剛剛公佈了交通十四五規劃,其中也披露了這個鐵路規劃。港珠澳大橋從香港至深圳方向,也被列入“研究”,還登上了熱搜。深圳有望接入港珠澳大橋,意味著深圳方向在大灣區融合作用將大大提高。港珠澳大橋建設之前,曾有過“單Y方案”和“雙Y方案”之爭。

2、為徹底解決香港市民居住困局打下堅實基礎,也對香港全球高房價市場與降低產業成本發揮影響

解決民生,為徹底解決香港市民居住困局打下堅實基礎,也逐步影響香港全球高房價的市場與產業成本問題。香港城市發展深受高房價其苦久矣。規劃完成後的新界北,可以提供90多萬個住宅單位,預計可以容納250萬人口,將極大緩解香港的住房矛盾。

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不久前,粉嶺高爾夫球場正式取消,全部劃撥於工務署做公租房。2019年,粉嶺高爾夫球場部分用地被港府收回消息,香港的土地和房產市場長期依賴市場供應,事實上是被幾大地產商壟斷經營,導致土地供應長期短缺,造成房價持續上漲。

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香港回歸以來的20多年裡,特區政府一直都希望解決這個棘手問題。從董建華時代的“八萬五”計劃,到如今港府的保障房計劃,但進度依然緩慢。除了北部都會區規劃,“明日大嶼願景”的交椅洲人工島填海工程也被列入日程。這一填海造地計劃可以造地17平方公里,可以提供26萬個住宅單位。

“政府主導、多管齊下”被列入報告,體現了新的思路。國港澳研究會副會長、香港中文大學講座教授劉兆佳早前認為,香港很久沒有發展新的市鎮、特別是大型的新市鎮了。“這次特區政府是直接推動香港和深圳的融合,特別是推動香港融入大灣區發展大局的重大舉措,而且解決香港的房屋問題,就業問題和產業轉型問題,所以這次應該是一個比較大的動作。”

可以預見,未來香港會有愈來愈多土地開發成果,集中在新界北區即深圳河以南出現。隨著土地大量釋放供應,香港的房價結構,未來供需關係必然改變,在多年形成的“比價效應”之下,一河之隔的深圳也會受到一定影響。深港兩地同時加大住房供應,對兩地樓市的影響顯而易見,深圳人以後要把格局放大了。

3、對深港下一步深度合作影響深遠。除了北部新都會計劃,香港還主動大手筆佈局了科創全面與深圳對接。如果深港真正能夠聯手、實現聯手,將是世界城市發展史上的一次偉大實踐。

如果深港真正能夠聯手、實現聯手,將是世界城市發展史上的一次偉大實踐。

對深港下一步深度合作影響深遠。除了北部新都會計劃,香港還主動大手筆佈局了科創全面與深圳對接。

報告中最大的看點:香港一口氣規劃拿出約300平方公里土地,設立“北部都會區”,跟深圳、跟大灣區協同發展,共建國際創新科技中心。

香港意識到了全球發展的趨勢,也看到了深圳的抱負,所以決心抱團一起玩。

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在科創方面合作,深港將大有作為。要知道,香港的基礎學科和科研,也是走在世界前列的,仍然可以做深圳的老師。深圳的應用科創,也可以讓香港的成果及時落地。

300平方公里,相當於六分之一個深圳。這個數字讓很多人真的震到了。這不僅對於香港城市規劃格局影響極大,而且對深圳河北側的深圳同樣影響極大。之前我們所說的深圳城市格局,一路西移、北拓、東進,加上臨深和環深,現在深圳終於多了一極:南融。

大灣區規劃綱要中所提及的“港深極點”,也因此真正發光發亮,正在建設中的深圳都市圈,也會因香港的助攻,變得更有利於大灣區協同發展。這樣的格局反過來對於香港來說,也是大利好,也夯實了其繼續發揮大灣區城市的龍頭地位。

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